Periodos de carencia en contratos de arrendamiento, ¿cómo tratar las mismas?

Los efectos del arrendamiento de un inmueble, con independencia de la fecha de firma del contrato y del comienzo efectivo de la actividad por parte del arrendatario, comienzan cuando se toma posesión del inmueble.

Es muy común que en los contratos de arrendamiento, para paliar el coste del traslado, adecuación del inmueble e incentivar la firma del mismo, se establezcan periodos de carencia. Debiendo diferenciar en cuyo caso el motivo que da origen a los mismos, pues estos pueden ser considerados como compensaciones de rentas a cambio de mejoras.

Arrendamiento

Para tratar correctamente tanto fiscal como contablemente dichos periodos, tendremos que diferenciar el tipo de carencia ante el que estamos, para ello tendremos en cuenta que:

  • Será considerado como periodo en el que no será exigible la renta de arrendamiento, aquel periodo razonable pactado para paliar el tiempo que pueda tardar el arrendatario en trasladarse e instalarse de forma efectiva. En cuyo caso no se considerará que en dicho periodo se hayan generado ingresos para el arrendador ni gastos para el arrendatario, en concepto de renta.
  • Será considerado como compensación de rentas por mejoras, aquel periodo que se pacte la no exigibilidad de las mismas,por los trabajos de mejora realizados en el inmueble. Sí considerándose en este caso, que se generan tanto ingresos para el arrendador como gastos para el arrendatario.

Para el correcto tratamiento fiscal y registro contable de aquellas  carencias consideradas como compensaciones, se deberá de aplicar a la renta generada durante el primer año de duración de dicho arrendamiento, un sistema de reparto lineal ajustado al criterio de devengo, en el cual la renta efectiva pactada en el contrato deberá repartirse entre los doce meses.

Vamos a ver este sencillo ejemplo para clarificar la situación:

  • Arrendamiento con duración inicial de un año.
  • Renta pactada 1.000,00 € más IVA, menos la retención legal.
  • Carencia pactada por mejoras realizadas, dos meses.

La renta anual efectiva para el primer año será 10.000 €, los cuales hay que repartirlos en los 12 meses del primer año, por lo tanto contablemente se deberá de tener en cuenta un gasto/ingreso de 833,33 € mensuales (10.000 €/12 meses).

En lo referente al IVA, en las operaciones de tracto sucesivo será devengado cuando el mismo sea exigible, por lo tanto en los meses de carencia no hay obligación de repercutir/soportar el mismo.

Por ello durante el este primer año, se generará una diferencia entre la cuota efectivamente pagada y el gasto reconocido en contabilidad. Quedando esta  saldada al término del periodo en el que es aplicable el reparto lineal.



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